Zasada korzyści przy wyliczaniu wartości odszkodowania

Wyobraźmy sobie, że w wyniku decyzji wywłaszczeniowej została nam odebrana nieruchomość, która do tej pory w aktach planistycznych widniała jako nieruchomość rolna. Zgodnie z decyzją ZRID nieruchomość ta zostanie przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej. Czy odszkodowanie za odebraną nieruchomość będzie odzwierciedlało wartość rynkową nieruchomości jako gruntu rolnego czy gruntu drogowego?

Na czym polega tzw. zasada korzyści?

Regulację odnoszącą się do wskazanego zagadnienia odnaleźć można w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym czytamy:

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Istota zasady korzyści sprowadza się do twierdzenia, że wartość nieruchomości powinna odzwierciedlać wysokość odpowiadającej wartości najkorzystniejszej dla wywłaszczonego.

Oznacza to, że jeżeli ceny rynkowe nieruchomości rolnych wykazują niższe ceny, aniżeli ceny rynkowe nieruchomości drogowych, to wartość nieruchomości wywłaszczonej powinna zostać wyceniona jak nieruchomości drogowej.

Analiza rynku jako obowiązkowy element przy wycenie nieruchomości

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość określane jest na podstawie operatu szacunkowego. Operat powinien zawierać analizę rynku pod kątem tzw. zasady korzyści. Biegły rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest do analizy cen rynku nieruchomości zarówno rolnych jak i drogowych. Po dokonanej analizie biegły ocenia, która baza nieruchomości podobnych (rolnych czy drogowych) wykazuje wyższe ceny, a następnie w oparciu o korzystniejszą dla wywłaszczonego bazę, oprzeć wycenę przedmiotowej nieruchomości.

Przedstawienie w operacie szacunkowym analizy rynku pod kątem tzw. zasady korzyści wydaje się być istotnym elementem wskazanego dokumentu. Zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i osoba, na rzecz której będzie ustalone odszkodowanie powinny być w stanie zweryfikować czy zasada korzyści będzie mieć zastosowanie w przypadku wyceny danej nieruchomości.

Należy wspomnieć, że zasada korzyści nie ma wyłącznie zastosowania do nieruchomości, które przed decyzją ZRID widniały jako nieruchomości rolne. Niezależnie od wcześniejszego przeznaczenia nieruchomości, biegły zobligowany jest do rzetelnej analizy rynku, a następnie sporządzenia wyceny z uwzględnieniem najkorzystniejszego rozwiązania dla osoby, której została odebrana nieruchomość.

Blog