Opłata adiacencka - Ustalenie wartości nieruchomości w drodze operatu szacunkowego

Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona zostaje przez organ w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten stanowi najważniejszy dowód, bowiem określa on wartość naszej nieruchomości zarówno przed podziałem jak i po. Mimo że treść operatu stanowi specjalistyczną wiedzę biegłego, organ nie jest zobligowany do bezkrytycznej akceptacji opinii jako pozbawionej błędów oraz niejasności.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem określającym wartość wycenianej nieruchomości. Z punktu widzenia strony, czyli właściciela nieruchomości, na rzecz którego organ może nałożyć opłatę adiacencką, ważnym jest aby dokument taki został sporządzony w rzetelny sposób. Wycenia on bowiem naszą nieruchomość. Sporządzona wycena stanowi podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Czy operat sporządzony przez biegłego podlega dalszej kontroli?

Należy pamiętać, że operat szacunkowy powinien podlegać kontroli przez organ pod względem formalnym oraz materialnym, a wszelkie wątpliwości i niejasności organ winien z biegłym wyjaśnić. Jak wspomniano weryfikacja operatu powinna spoczywać na organie, jednak – jak wynika z naszego doświadczenia – weryfikacja opinii biegłego pod kątem jego poprawności oraz logiczności nie zawsze jest respektowana.

Organy administracji publicznej często bezkrytycznie akceptują treść operatu, nie dostrzegając licznych błędów oraz oczywistych niejasności znajdujących się w operatach sporządzonych na potrzeby ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Co więcej, czytając uzasadnienia decyzji ustalających wysokość opłaty adiacenckiej można przypuszczać, że organy sporządzając jej uzasadnienie kierują się gotowymi sformułowaniami czy wzorami, wklejając je bezkrytycznie w treść uzasadnienia prawnego decyzji.

Poniżej znajdują się standardowe sformułowania używane przez organy administracji publicznych w uzasadnieniach swoich decyzji:

Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami.

… opis przedmiotu wyceny oraz opis cech cenotwórczych nie budzi zastrzeżenia, operat szacunkowy pod tym względem jest spójny i logiczny.

Jednocześnie Kolegium stwierdza, że operat przygotowany i sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Ponadto jest logiczny i nie zawiera błędów rachunkowych.

Może się wydawać, że organy rzetelnie dokonują oceny opinii biegłego, ale jednak. . .

Treść uzasadnienia decyzji na pierwszy rzut oka może wskazywać, że nasza nieruchomość została wyceniona prawidłowo, a ustaloną opłatę adiacencką winni jesteśmy uiścić na rachunek gminy. Nic bardziej mylnego! Nasza praktyka pokazała niejednokrotnie, że np. – mimo iż operat nie zawierał wszystkich stron (zapewne biegły omyłkowo ich nie zamieścił) – organ twierdził, jakoby dokument pod kątem formalnym nie zawierał żadnych nieprawidłowości. Kolejnym przykładem będzie sytuacja, kiedy biegły przypisując daną ocenę nieruchomości wskazuje, że teren nieruchomości jest płaski, kiedy nieruchomość ta posiada znaczne nachylenie terenu. Także i w takim przypadku zdaniem organu operat jest logiczny i zrozumiały.

Oczywiście należy pamiętać, że treść operatu szacunkowego zawiera elementy wiedzy specjalistycznej, którą ani strona, ani organ nie są kompetentne weryfikować. Jednak nie oznacza to, że biegły nie popełnia błędów, które są weryfikowalne w toku postępowania. Organ jak najbardziej jest zobligowany do kontroli opinii biegłego, jednak w większości przypadków nie korzysta z tego przyzwolenia. W konsekwencji wydaje decyzję ustalając wysokość opłaty adiacenckiej w oparciu o błędną wycenę naszej nieruchomości.

Błędna wycena nieruchomości przeważnie na niekorzyść właściciela

Należy mieć na uwadze, że błędna wycena nieruchomości w przypadku opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości dotyczy zazwyczaj zawyżenia jej wartości po podziale. Finalnie prowadzi to do nałożenia na właściciela opłaty adiacenckiej, która przy prawidłowo sporządzonej wycenie powinna być niższa, bądź wycena wykazałyby, że podział nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości, a przeciwnie spowodował jej obniżenie. Na marginesie warto wskazać, że podział nieruchomości spowoduje wzrost wartości nieruchomości tylko w nielicznych przypadkach.

Reasumując, biegły rzeczoznawca majątkowy jest powoływany na zlecenie organu, a sporządzane operaty szacunkowe niejednokrotnie nie świadczą o bezstronności biegłego przy sporządzaniu tego typu opinii. Zachowajmy więc zdrowy rozsądek oceniając wycenę naszej nieruchomości.

Niewątpliwie operat szacunkowy jest dokumentem o niełatwej do oceny treści, zawierającym metody oraz techniki, które dla typowego odbiorcy mogą wydać się skomplikowane. Aby odwołanie od decyzji przyniosło pozytywny efekt, operat szacunkowy winien być poddany analizie przez profesjonalistów. My, jako profesjonalna firma zapewniamy kompleksowe prowadzenie sprawy, a w przypadkach szczególnie wymagających zwracamy się o opinie i szczegółową analizę do zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Blog