Operat szacunkowy w celu naliczenia opłaty adiacenckiej

Dzieląc działkę musimy liczyć się z zapłaceniem opłaty adiacenckiej. Pytanie czy opłata jest słuszna czy też nie, należy do kwestii spornych. Jednak faktem jest, że podstawa prawna do jej nałożenia istnieje, a organy skutecznie to wykorzystują. Wysokość naliczona jest w oparciu o operat szacunkowy, którego zawartość nie jednego może przysporzyć o ból głowy.

Czy organ może ustalić opłatę adiacencką bez operatu szacunkowego?

Nie, organ gminy nie może ustalić kwoty opłaty bez operatu szacunkowego. Wynika to z faktu, że wysokość opłaty uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości.

Natomiast opinia o wartości nieruchomości może zostać sporządzona wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Tak sporządzony dokument, stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, która wynosi maksymalnie 30% różnicy między wartością nieruchomości przed i po podziale.

Na co zwrócić uwagę w operacie?

Treść operatu jest niełatwa i lepiej oddać go analizie firmie, która w ręce miała już nie jedną taką opinię. Wtedy mamy gwarancję, że każdy błąd biegłego zostanie zauważony.

Można jednak wyróżnić elementy, na które warto zwrócić szczególną uwagę:

data wartości nieruchomości – data na jaką ustala się wartość rynkową nieruchomości;
stan nieruchomości – czyli wszystko to, czym cechuje się nieruchomość (np. otoczenie, wielkość, wyposażenie w infrastrukturę, dostęp do drogi itp.);
dobór cech cenotwórczych – biegły wg własnego uznania ustala, jakie cechy nieruchomości mają wpływ na cenę działki;
obliczenia matematyczne – biegły, tak jak każda osoba popełnia błędy. W końcowej fazie wyceny, operat składa się z obliczeń czysto matematycznych opartych m.in. na współczynnikach korygujących. Trochę skupienia z kalkulatorem w ręku, pomoże sprawdzić, czy aby na pewno biegły nie pomylił się w obliczeniach.

Wycena nieruchomości jako całość, czy każda działka z osobna?

Przez wiele lat istniał spór odnośnie tego w jaki sposób wycenić nieruchomość po podziale. Spór dotyczył dwóch sposobów wyceny: jako jednej nieruchomości składającej się z kilku działek gruntu albo każdej działki z osobna, a następnie zsumowanie ich wartości.

Nieścisłość ta uregulowana została wraz z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami w 2017 r. Obecnie jedyną prawidłową możliwością jest wycena każdej działki z osobna, a następnie dodanie ich wartości.

Ocena operatu obowiązkiem organu…a praktyka urzędnicza swoją drogą

Tak, organ powinien szczegółowo ocenić operat nie tylko odnośnie poprawności obliczeń, a także w zakresie jego logiczności, jasności, wiarygodności, oraz wyceny będącej w zgodzie z regułami doświadczenia życiowego.

Nawet nie powinien, a ma taki obowiązek!

Jednak organy publiczne niejednokrotnie zasłaniają się brakiem kompetencji do oceny operatu, bowiem tą posiada wyłącznie biegły. Jak pokazuje wiele wyroków sądów administracyjnych oraz nasze doświadczenie, robią to niesłusznie.

Zatem jeśli dotyczy Cię problem opłaty adiacenckiej to nie zwlekaj z działaniem! Masz prawo do aktywnego uczestniczenia w postępowaniu. Twoja reakcja na brak reakcji organu jest wskazana!

Specjaliści MK Lege są do Twojej dyspozycji.

Blog