Odpowiedzialność za samowolną zmianę użytkowania budynku

Państwo Życzliwi w 2015 roku zawiadomili Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o samowolnym wykonaniu przez ich sąsiadów – Państwa Niewygodnych – zmiany przeznaczenia dachu nad ich lokalem użytkowym. Bezpośrednim powodem zawiadomienia było przeciekanie wody do lokalu Życzliwych ze znajdującego się nad lokalem Niewygodnych stropodachu zamienionego na taras.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego umorzył postępowanie w sprawie. W uzasadnieniu wyjaśnił, że taras jest przynależny do lokalu Niewygodnych, a prace przy jego wykonaniu zostały zakończone w 1996 roku. Wówczas to został ułożony gres, wykonano barierki oraz rozmontowano część balustrady balkonu Niewygodnych (w ten sposób Niewygodni zrobili przejście z balkonu na taras). W projekcie budowlanym przewidziano wykorzystanie dachu na taras mieszkania, zatem prace te Niewygodni zlecili firmie budowlanej. Wykonane one zostały podczas budowy prześwitu i od tamtego czasu funkcjonuje tam taras. Inspektor Powiatowy uznał, że w sprawie – od czasu zakończenia robót budowlanych – nie wystąpiły przesłanki opisane w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. To znaczy, że nie nastąpiła zmiana warunków pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, układ lub wielkość obciążeń, które to zobowiązują do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu. Wobec powyższego organ uznał prowadzone postępowanie w sprawie za bezprzedmiotowe.

Pociągnięcie do odpowiedzialności wykonawcy robót

Życzliwi nie zgodzili się z decyzją Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Odwołali się od powyższej decyzji i domagali się jej uchylenia z powodu naruszenia art. 105 § 1 KPA, który mówi:

„Gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe w całości albo w części, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania odpowiednio w całości albo w części.”

Życzliwi zarzucili w odwołaniu, że organ bezpodstawnie uznał, iż w sprawie nie doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Jednocześnie wskazali, że prace zostały wykonane nieprawidłowo: z tarasu zacieka woda. Dodatkowo zarzucili organowi, że nie ustalił, która firma dokonała wadliwej przebudowy. Zdaniem Życzliwych Niewygodni dokonali zmiany sposobu użytkowania: wszak ułożyli na stropodachu płytki podłogowe i wykonali barierki. Prace te zostały wykonane bez jakiejkolwiek dokumentacji i zachowania procedur budowlanych. Odpowiedzialność zatem powinni ponieść Niewygodni oraz wykonawca.

Skarga do WSA

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Inspektora Powiatowego. Życzliwi złożyli więc skargę do sądu administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał skargę za bezzasadną, gdyż zaskarżona decyzja nie naruszała prawa. Zdaniem Sądu w pełni uzasadnione jest stanowisko organów, że nie nastąpiła zmiana sposobu użytkowania przedmiotowego stropodachu w trybie określonym przepisami Prawa budowlanego. Z dokonanych w toku postępowania ustaleń wynika, że obecnie na stropodachu znajdującym się nad częścią mieszkania Życzliwych położone są płytki z gresu, zamontowana jest balustrada oraz częściowo zdemontowana jest balustrada istniejącego balkonu. Uwzględniając powyższe, w ocenie Sądu wcześniej rozstrzygające w sprawie organy słusznie uznały, że nie doszło do zmiany sposobu użytkowania stropodachu na taras. Tym samym za nieuzasadnione uznano twierdzenia Życzliwych, że w sprawie doszło do zmiany warunków określonych w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. W kontekście powyższych ustaleń, nie ma żadnego wpływu na wynik sprawy okoliczność, że wykonawcą prac była prywatna firma. W sytuacji, gdy zgromadzony materiał dowodowy prowadzi do wniosku, iż Niewygodni nie dokonali zmiany sposobu użytkowania, bezprzedmiotowe staje się poszukiwanie wykonawcy prac.

Kto ponosi odpowiedzialność za samowolną zmianę sposobu użytkowania?

Niezależnie od tego, kto dokona samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu, odpowiedzialność za takie działanie ponosi właściciel lub zarządca obiektu. Adresatem rozstrzygnięć podejmowanych na podstawie art. 71a ust. 1 i 4 Prawa budowlanego nie jest każdy, kto samowolnie dokona zmiany sposobu użytkowania obiektu, a jedynie właściciel, ewentualnie zarządca obiektu.

W kontekście zarzutów Życzliwych w kwestii ewentualnego przesiąkania wody z tarasu do lokalu Sąd uznał, iż sprawa ta może stać się przedmiotem odrębnego postępowania. Postępowanie takie powinno być prowadzone w trybie przepisów rozdziału 6 Prawa budowlanego.

Jeżeli okoliczność tego typu występuje, a organy nadzoru budowlanego nie podjęły dotychczas żadnych czynności w tym kierunku, skarżący uprawnieni są do złożenia stosownego zawiadomienia. Zawiadomienie takie będzie stanowić sygnał dla organów do podjęcia właściwych działań.

Specjaliści MK Lege pozostają do Twojej dyspozycji.

Blog