Blog

Powrót do kategorii

Brak zmiany przeznaczenia gruntu po zmianie MPZP

Dodano: 12 maja 2017

Sprzedaż nieruchomości niedługo po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiązać się może z naliczeniem przez organ administracji publicznej opłaty planistycznej. Jednak należy pamiętać, że nie zawsze wszczęcie postępowania przez organ będzie oznaczać, iż istnieją podstawy do nałożenia takiej opłaty.

Przycztaj czym dokładnie jest renta planistyczna.

Wzrost wartości nieruchomości jako następstwo uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany

Renta planistyczna wydaje się być rozsądnym rozwiązaniem, zarówno z punktu widzenia organu jak i mieszkańca danej gminy. Przypuśćmy, że jesteśmy posiadaczami nieruchomości, której przeznaczenie w MPZP widnieje jako rolne. Po kilku latach organ zmienia istniejący plan miejscowy, zmieniając jednocześnie możliwe przeznaczenie naszej nieruchomości z rolnego na budowlane. Jak wynika z doświadczenia życiowego ceny gruntów budowlanych są warte znacznie więcej niż gruntów rolnych. Zatem za przyczyną organu odnieśliśmy rzeczywistą korzyść wynikająca ze zmiany MPZP. Jeżeli w ciągu 5 lat od zmiany bądź uchwalenia nowego MPZP sprzedamy nieruchomość, to zasadnym wydaje się być, aby zyskiem tym podzielić się z gminą.

Jednak zauważyć należy, że nie każda zmiana miejscowego planu wiązać się będzie ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Jeżeli przeznaczenie w planie miejscowym widniało wcześniej jako rolne, to nowy plan miejscowy także może sklasyfikować przeznaczenie tego gruntu jako rolne.

Czy słusznym jest nałożenie na właściciela opłaty planistycznej w przypadku zbycia tej nieruchomości?

Gdy w nowo uchwalonym planie przeznaczenie zbytej nieruchomości jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z poprzednio obowiązującego planu, to w istocie nie dochodzi do wzrostu wartości nieruchomości będącej bezpośrednim następstwem uchwalenia przez gminę MPZP.

Ustalenie renty planistycznej jest uzasadnione, jeżeli nowy plan miejscowy zmienia dotychczasowe przeznaczenie danej nieruchomości, a zmiana ta powoduje wzrost wartości nieruchomości. Jeżeli zmiana taka nie zostanie wykazana, organ nie ma podstaw do naliczenia opłaty planistycznej, bowiem prawo gminy do pobierania opłat planistycznych wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia nowego planu.

Czy w każdym przypadku brak zmiany przeznaczenia gruntu będzie oznaczał, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości?

Kiedy zaczniemy bliżej przyglądać się temu zagadnieniu, zauważymy, że orzecznictwo sądów administracyjnych w tej kwestii nie jest jednolite. W jednym ze swoich wyroków Sąd Administracyjny wyraził pogląd, iż brak zmiany przeznaczenia gruntu nie wyłącza możliwości wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu. Argumentacja takiego stanowiska, opiera się na przekonaniu, iż podstawowe znaczenie ma zmiana wartości nieruchomości związana z planem. Na wartość taką mają wpływ różne czynniki, jak np. otoczenie nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2011 r., o sygn. IV SA/Wa 1464/11).

Zatem zdaniem sądu brak zmiany przeznaczenia gruntu w nowym planie miejscowym nie zawsze będzie oznaczać, że organ nie ma podstaw do nałożenia opłaty planistycznej. Należy bowiem rozróżnić sytuację, kiedy plan miejscowy nie zmieni przeznaczenia gruntu, lecz uszczegółowi go, a w konsekwencji „uatrakcyjni” teren. Nowo uchwalony plan dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, może dokładniej określić rodzaj dopuszczalnej zabudowy czy stworzyć lepsze warunki dla nowej zabudowy, np. skwery, parki, przedszkole, ośrodki zdrowia itp.

Należy pamiętać, że nie każde wszczęcie postępowania przez organ w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej wiązać się będzie z tym, że opłata taka zostanie na nas nałożona. Każdą sprawę należy traktować indywidualnie.

W toku prowadzonego postępowania wartość nieruchomości określona jest w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego powołanego na zlecenie organu. Sporządzona wycena może wykazać, że rzeczywiście wskutek uchwalenia planu nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W takim przypadku organ zobligowany będzie do umorzenia postepowania. Jednak kiedy operat szacunkowy wykaże wzrost wartości nieruchomości, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Osoba mająca doświadczenie w takiego typu sprawach oceni, czy wartość nieruchomości oszacowana przez biegłego nie została zawyżona i czy istnieją ewentualne podstawy do jej obniżenia.